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EB-5 投资人应注意:项目中的银行高级贷款

在一些大型建筑类项目的资金构成中,除了开发商和EB-5资金外,还有一部分是美国银行的高级贷款(senior loan). 银行的高级贷款的提供,对于这些项目的启动是必不可少的。但是投资人要注意以下几点:
 
1. 要确定高级贷款合同已经签订(loan agreement)。 由于现在项目的竞争激烈,EB-5融资需要很长时间,大多数情况下项目方会在高级贷款合同未正式签署时,在仅有简单的意向时就开始推广项目,签署客户。如果投资人在这时候汇款并递交I-526申请,而后来高级贷款合同因种种原因未签署成功,该项目很可能由于资金不足而造成延误或不能启动。
 
2.即使高级贷款合同已经正式签署,但是 很多时候合同里有一个条款,就是当项目方在一定时间内未完成一定金额的EB-5融资,银行可以取消该高级贷款。如果投资人的投资已经完成,I-526已经递交,可是后续的EB-5由于种种原因未及时到位,高级贷款很可能撤出,而导致项目延误甚者搁浅。
 
3. 投资人在递交I-526时,一般是递交高级贷款的意向书。如果在I-526审批过程中,移民局补件要求高级贷款的最后正式版本,而发现正式版本和最初的意向书有不符,也会造成不必要的麻烦,拖延,甚至要重新递交。
 
4. 高级贷款有时会要求和EB-5次级贷款之间签署协议(intercreditor agreement).在此类协议中一般会规定,一旦项目方违约还款给高级贷款,一定条件下次级贷款方自行取消各种拿回贷款的有利权利。签署此类协议有利有弊,有利的是EB-5投资人可以在项目方违约时得到通知,可以及时调整对策。但是此时EB-5次级贷款人需要有合适的代理人来接管运作代理此类贷款。可不幸的是大多时候在项目文件里并不设有这样的保护机制。
 
5. 次级贷款的第二顺位还款的保障。如果文件里没有保护次级贷款的条款,一旦项目方违约还款,高级贷款方可以行使法院执行拍卖(foreclosure),如果次级贷款方未在一定时间段内回复,有时高级贷款方可以把次级贷款全部抹掉(wipe out the junior loan).
 
总之,有银行的高级贷款并不一定就是不好的项目,但是对于EB-5投资人来讲就需更谨慎对待。认真阅读并读懂文件在此类投资中是非常关键的,请咨询有专业经验的EB-5律师和证券律师
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